Prefeitura de Arujá - PERGUNTAS FREQUENTES IPTU

PERGUNTAS FREQUENTES IPTU 2025

1. O que é o IPTU?

É o imposto que incide sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse do bem imóvel por natureza ou por acessão física, construído ou não, localizado na zona urbana do município.

Lei Complementar nº 007/2007 - Art. 252 O Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana será progressivo e tem como fato gerador à propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei Civil, localizado na zona urbana do Município.

§ 1’ Para os efeitos deste imposto entende-se como zona urbana a definida na legislação Municipal.

§ 2' Consideram-se urbanas as áreas urbanizáveis, ou expansão urbana, constantes de loteamentos aprovados pela Prefeitura, destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora da zona urbana.

2. Quem é responsável pelo pagamento do IPTU?

Lei Complementar nº 007/2007 - Art. 253 É contribuinte do imposto o proprietário do imóvel, o titular do seu dominio útil ou o seu possuidor a qualquer titulo.

3. Qual a data da incidência (fato gerador) do IPTU?

Lei Complementar nº 007/2007 - Art.252:

§ 3' Considera-se ocorrido o fato gerador, para todos os efeitos legais, nos dias 1º de janeiro de cada exercício.

4. Não concordo com o lançamento do IPTU, como devo proceder?

Deve ser solicitada Revisão do Lançamento, no prazo de 30(trinta) dias do recebimento da notificação do IPTU:

Código Tributário Municipal – Lei nº 007/2007, 28 Setembro de 2007: Art.228 c/c artigo 5º Decreto 70.235/1972- O contribuinte que não concordar com o lançamento poderá reclamar no prazo de 30 (trinta) dias, contados do recebimento do aviso, da publicação no órgão local ou da afixação do Edital.

Obs.1: Se o pedido de Revisão for protocolado até 30(trinta) dias do recebimento da notificação do IPTU, a alteração será vigente para o próprio exercício, se for protocolado após esse período, a vigência será para o exercício seguinte.

Obs.2: Não serão analisados pedidos de revisão genéricos, sem indicação da divergência com o lançamento efetuado e a razão pela qual se pretende a revisão.

O pedido será analisado por meio de Processo Administrativo, onde deverá ser apresentada documentação que demonstre a divergência do lançamento, devendo o pedido ser instruído com:

Espelho do IPTU do imóvel;

comprovante original do pagamento da taxa de expediente;

cópia simples acompanhadas do original para conferência do documento de identidade e CPF do(a) Requerente (se for pessoa física);

cópia simples acompanhada do original para conferência da Última alteração do Contrato Social da empresa, consolidado (se for pessoa jurídica); ou

cópia simples acompanhada do original para conferência da Última alteração do Estatuto Social e Ata de Eleição da Diretoria atual, devidamente registrada (entidades, igrejas, etc.) (se for pessoa jurídica);

procuração original e com firma reconhecida por quem tenha legitimidade de representar quem estiver junto ao Cadastro Imobiliário (se for terceiro);

Além dos documentos acima, se a divergência for sobre:

Além dos documentos acima, se a divergência for sobre:

a) Área construída:

cópia simples acompanhada do original para conferência do Projeto Aprovado completo (contendo o carimbo do Alvará e o croqui da construção, Habite-se) ou Croqui;

b) Área de terreno:

cópia simples acompanhada do original para conferência do Levantamento Topográfico assinado por profissional habilitado;

cópia simples acompanhada do original para conferência da Matrícula do imóvel contendo a área do terreno retificada.

c) Numeração de prédio:

cópia simples acompanhada do original para conferência da papeleta de Numeração oficial, ou se não houver número oficial, informar no requerimento o número existente no local;

d) Valor Venal:

Laudo de Avaliação (original) efetuado por profissional habilitado;

e) uso do imóvel

Para estes pedidos, será efetuada vistoria no local e o servidor municipal responsável pela análise irá verificar o padrão construtivo e a destinação (residencial, comercial, industrial, escola, etc) que é dada ao imóvel;

No caso de a construção estar devidamente aprovada para um tipo de uso específico, por exemplo, Residência, e o local estiver sendo utilizado como Comercial, deverá o contribuinte entrar em contato com o Setor de Análise a fim de atender aos requisitos estabelecidos por lei para a alteração do uso do imóvel.

No momento, devido à pandemia, os recursos deverão ser efetuados por meio do CHAT ONLINE e ou OUVIDORIA

5. Sou locatário de um imóvel e pelo contrato sou responsável pelo pagamento do IPTU, posso receber o carnê em meu nome?

Não, o locatário não figura na hipótese dos artigos 132 a 135 do CTN, bem como somente poderá figurar no Cadastro Imobiliário quem for proprietário, detentor do domínio útil ou a pessoa que exerça a posse com a “vontade” de ser dono do imóvel, o que é incompatível com a locação.

6. Qual o prazo de validade de recebimento, pela municipalidade, da Certidão de Matrícula do imóvel?

O prazo de validade da certidão de matrícula é determinado pelo Cartório de Registro de Imóveis e vem expresso na própria certidão, assinada pelo oficial responsável.

7. Comprei/Vendi um imóvel e quero atualizar o contribuinte do IPTU, como devo proceder?

Deverá ser requerida Atualização Cadastral, devendo ser demonstrada através de documentos. Obs.: Toda Atualização Cadastral estará disponível no exercício seguinte ao do pedido, se solicitada até o mês de Outubro.

:: Se for proprietário (Para alteração da titularidade):

Enviar a Matrícula completa e atualizada, CPF, RG e Comprovante de endereço para o e-mail: cadastroimob@aruja.sp.gov.br.

:: Se for proprietário (Para alteração de endereço):

Solicitar por e-mail (cadastroimob@aruja.sp.gov.br) enviar CPF, RG e Comprovante de endereço.

::Se for Compromissário/Possuidor (Por Escritura não Registrada, Contrato/Instrumento Particular):

Através de Processo Administrativo de Atualização Cadastral, onde será analisada a documentação apresentada, verificando se cumprem os requisitos para a modificação pretendida, devendo ser instruído com:

cópia simples acompanhada do original do Espelho do IPTU do imóvel;

cópia simples acompanhada do original de Todos os documentos (Escritura não Registrada/Instrumento/Contrato Particular - Compra e Venda, Cessão, Doação, etc.) que demonstrem a transmissão da propriedade entre quem está no Cadastro Imobiliário e o comprador.

comprovante original do pagamento da taxa de expediente;

caso se pretenda a exclusão dos dados do Cadastro, apresentar a cópia simples acompanhada do original do Instrumento de Rescisão ou Distrato Contratual;

cópias simples acompanhadas do original para conferência do documento de identidade e CPF do requerente (se for pessoa física);

cópia simples acompanhada do original para conferência da Última alteração do Contrato Social da empresa, consolidado (se for pessoa jurídica); ou

cópia simples acompanhada do original para conferência da Última alteração do Estatuto Social e Ata de Eleição da Diretoria atual, devidamente registrada (entidades, igrejas, etc.) (se for pessoa jurídica);

procuração original e com firma reconhecida por quem tenha legitimidade de representar quem estiver junto ao Cadastro Imobiliário (se for terceiro).

comprovante original do pagamento da taxa de expediente;

No momento, devido à pandemia, solicitar pelo CHAT ONLINE e ou OUVIDORIA

8. A Matrícula do meu imóvel possui área de terreno diversa da existente no Cadastro Imobiliário, posso Atualizar o Cadastro mesmo assim?

Sim. Porém, o pedido deverá ser feito através de Processo Administrativo de revisão da área do terreno e Atualização Cadastral, com base na Matrícula, devendo ser instruído o pedido com:

Espelho do IPTU do imóvel;

cópia simples acompanhada do original para conferência do Levantamento Topográfico assinado por profissional habilitado;

cópia simples acompanhada do original para conferência da Matrícula do imóvel contendo a área do terreno retificada.

Cópias simples acompanhadas do original para conferência do documento de identidade e CPF do(a) Requerente (se for pessoa física);

cópia simples acompanhada do original para conferência da Última alteração do Contrato Social da empresa, consolidado (se for pessoa jurídica); ou

cópia simples acompanhada do original para conferência da Última alteração do Estatuto Social e Ata de Eleição da Diretoria atual, devidamente registrada (entidades, igrejas, etc.) (se for pessoa jurídica);

procuração original e com firma reconhecida por quem tenha legitimidade de representar quem estiver junto ao Cadastro Imobiliário (se for terceiro).

comprovante original do pagamento da taxa de expediente;

No momento, devido à pandemia, solicitar pelo CHAT ONLINE e ou OUVIDORIA

9. Adquiri um imóvel por usucapião de um lote inteiro (a área da Matrícula é igual ao do Cadastro Imobiliário) e quero receber o IPTU em meu nome, como devo proceder?

Enviar as cópias: da Matrícula devidamente atualizada em nome do interessado, CPF, RG e Comprovante de endereço para o e-mail: cadastroimob@aruja.sp.gov.br

Obs.: Toda Atualização Cadastral estará disponível no exercício seguinte ao do pedido, se solicitada até o mês de outubro.

10. Adquiri um imóvel por meio de usucapião relativo a uma fração de uma área maior (parte de lote – divergência de área entre a Matrícula e o Cadastro Imobiliário) e quero receber o IPTU em meu nome, como devo proceder?

Através de Processo Administrativo, onde será analisada a documentação apresentada, verificando se cumprem os requisitos para a modificação pretendida, devendo ser instruído com:

cópias simples acompanhadas do original para conferência do documento de identidade e CPF do(a) Requerente;

cópia simples acompanhada do original do Espelho do IPTU do imóvel;

cópia simples acompanhada do original da Matrícula do imóvel que contenha o registro do Usucapião;

levantamento Topográfico mostrando a localização e posição do imóvel, contendo a área construída (se houver) assinado por profissional habilitado;

comprovante original do pagamento da taxa de expediente;

Obs.: Toda Atualização Cadastral estará disponível no exercício seguinte ao do pedido, se solicitada até o mês de Outubro.

11. Sou possuidor e não tenho contrato, posso receber o carnê do IPTU em meu nome?

Sim. Porém, deverá se solicitada através de Processo Administrativo e o possuidor deverá atender os requisitos constantes na Instrução normativa 013/2019.

No momento, devido à pandemia, solicitar pelo CHAT ONLINE e ou OUVIDORIA

12. Adquiri parte de um lote, posso receber o IPTU em meu nome?

Caso a aquisição efetuada não tiver seu desdobro junto ao cartório de registro de imóveis, ou seja, se na matrícula estiver constando a área total do lote, o nome do comprador poderá constar no cadastro do imóvel, como “outros”, e, o IPTU será enviado para o endereço de entrega existente no cadastro imobiliário.

Caso a aquisição efetuada já tiver sua matrícula própria, ou seja, com a área do lote de acordo com a compra, e o IPTU estiver com a área total do lote, deverá ser solicitado o Desdobro através de Processo Administrativo, onde será analisada a documentação apresentada, verificando se cumprem os requisitos para a modificação pretendida, devendo ser instruído com:

cópias simples acompanhadas do original para conferência do documento de identidade e CPF do(a) Requerente;

Espelho do IPTU do imóvel;

cópia simples acompanhada do original da Matrícula do imóvel;

Levantamento (croqui) mostrando a localização e posição de cada imóvel, contendo a área construída (se houver) e a área do lote, bem como sua denominação A ou B, de acordo com a matrícula.

comprovante original do pagamento da taxa de expediente;

Obs.: Toda Atualização Cadastral estará disponível no exercício seguinte ao do pedido, se solicitada até o mês de Outubro.

13. Sou possuidor de parte de um lote, posso receber o IPTU em meu nome?

Sim. Porém, deverá se solicitada através de Processo Administrativo e o possuidor deverá atender os requisitos constantes na Instrução normativa 013/2019.

Caso o imóvel, referente à posse não tiver seu desdobro junto ao cartório de registro de imóveis, ou seja, se na matrícula estiver constando a área total do lote, o nome do possuidor constará no cadastro do imóvel, como “outros”, e, o IPTU será enviado para o endereço de entrega existente no cadastro imobiliário.

Caso o imóvel, referente à posse já tiver sua matrícula própria, ou seja, com a área do lote de acordo com a utilizada pelo possuidor, e o IPTU estiver com a área total do lote, deverá ser solicitado o Desdobro por ambos os possuidores, através de Processo Administrativo, onde será analisada a documentação apresentada, verificando se cumprem os requisitos para a modificação pretendida, devendo ser instruído com os documentos abaixo, além dos exigidos pela Instrução Normativa 013/2019:

cópias simples acompanhadas do original para conferência do documento de identidade e CPF do(a) Requerente;

cópia simples acompanhada do original do Espelho do IPTU do imóvel;

cópia simples acompanhada do original da Matrícula do imóvel;

comprovante original do pagamento da taxa de expediente;

Levantamento (croqui) mostrando a localização e posição do imóvel de cada possuidor, contendo a área construída e a área do lote, bem como sua denominação A ou B, de acordo com a matrícula.

14. Tenho mais de uma construção em um terreno/inscrição, posso ter um carnê de IPTU para cada imóvel?

Não. Porém, em se tratando de construções com uso diferente, por exemplo: Residência/Comércio; Comércio/Indústria; Comércio/Serviços, etc.. e também nos casos (exceto residências) em que há várias lojas, salas, salões, etc.. na mesma construção, o proprietário é quem pode solicitar o cadastramento em Unidades Autônomas de acordo com a Lei 2999/2018 e o Decreto 7085/2019, apresentando os seguintes documentos:

Documentos necessários para o pedido de cadastramento em Unidades Autônomas:

cópia simples acompanhada do original do documento de identidade e do CPF do(a) Requerente;

Espelho do IPTU do imóvel;

Levantamento (croqui) do imóvel constando a divisão geométrica das construções, e as áreas construídas referentes a cada unidade autônoma;

Certidão Negativa de Tributos Imobiliários;

comprovante original do pagamento da taxa de expediente;

Planilha, contendo as áreas construídas, as frações proporcionais de terrenos e testada e endereço completo, referente a cada unidade autônoma.

Obs.: Se o pedido for protocolado até 30(trinta) dias do recebimento da notificação do IPTU, a alteração será vigente para o próprio exercício, se for protocolado após esse período, a vigência será para o exercício seguinte.

15. Adquiri um apartamento e não tenho o IPTU desmembrado, posso solicitar o desmembramento?

Não, nesse caso, a responsabilidade pelo desdobro das unidades individuais é do responsável pela construção (Construtora/Incorporadora).

16. Tenho um imóvel e quero fazer o desmembramento, como devo proceder?

O desmembramento deverá ser solicitado através de Processo Administrativo, devidamente instruído pelos seguintes documentos:

cópia simples acompanhada do original do documento de identidade do(a) Requerente;

Espelho do IPTU do imóvel;

cópia simples acompanhada do original da Matrícula mãe (anterior ao desdobro);

cópia simples acompanhada do original de todas as Matrículas relativas ao desdobro (ainda que seja de proprietários diferentes);

cópia simples acompanhada do original do Projeto Aprovado completo (contendo o carimbo do Alvará e o croqui da construção) ou CCO/Habite-se;

Certidão Negativa atualizada de Tributos Imobiliários;

comprovante original do pagamento da taxa de expediente;

Obs.: Se o pedido for protocolado até 30(trinta) dias do recebimento da notificação do IPTU, a alteração será vigente para o próprio exercício, se for protocolado após esse período, a vigência será para o exercício seguinte.

17. Tenho dois ou mais imóveis contíguos e quero fazer o remembramento/unificação, como devo proceder?

O remembramento/unificação deverá ser solicitado através de Processo Administrativo, devidamente instruído pelos seguintes documentos:

cópias simples acompanhadas do original para conferência do documento de identidade e CPF do(a) Requerente;

cópia simples acompanhada do original dos Espelhos do IPTU dos imóveis;

cópia simples acompanhada do original de todas as Matrículas anteriores, completas e atualizadas de todos os imóveis;

Levantamento Topográfico em atendimento a Lei 2233/2009, demostrando a situação atual e pretendida, contendo a área construída (se houver), assinado por profissional habilitado;

Certidão Negativa atualizada de Tributos Imobiliários;

Caso já esteja Unificado junto ao cartório de Imóveis: cópia simples acompanhada do original da Matrícula contendo a área unificada dos imóveis;

comprovante original do pagamento da taxa de expediente;

Obs.: Se o pedido for protocolado até 30(trinta) dias do recebimento da notificação do IPTU, a alteração será vigente para o próprio exercício, se for protocolado após esse período, a vigência será para o exercício seguinte.

18. Sou proprietário apenas da parte de um lote, ainda assim posso pedir o desdobro?

Não. Todos os proprietários deverão solicitar o desdobro em conjunto. Devendo o pedido ser instruído com toda a documentação para aprovação do projeto de desdobro, contendo as áreas construídas existentes no local.

Obs.: Se o pedido for protocolado até 30(trinta) dias do recebimento da notificação do IPTU, a alteração será vigente para o próprio exercício, se for protocolado após esse período, a vigência será para o exercício seguinte.

19. Quem pode pedir Certidão Negativa de Tributos Imobiliários, como proceder?

A Certidão Negativa de Tributos Imobiliários poderá ser requerida por todo cidadão, pela internet: Certidão negativa

20. Solicitei Certidão Negativa de Tributos Imobiliários pelo site e fui informado que não é possível a emissão, o que pode ter ocorrido?

A Certidão Negativa de Tributos Imobiliários não é emitida quando não há regularidade fiscal, deve ser verificado via internet: Link

21. Efetuei o pagamento dos tributos na rede bancária (bancos, caixas eletrônicos, lotéricas, InternetBanking), a baixa é automática?

Não, em média de um a dois dias úteis até ser dado baixa no débito. O prazo acima pode variar, dependendo da rede bancária.

22. Efetuei o pagamento dos tributos relativos ao imóvel e preciso de uma Certidão Negativa de Tributos Imobiliários com urgência, como proceder?

Deverá aguardar a baixa que ocorrerá em até 2 (dois) dias úteis.

23. Quem pode solicitar Certidão Positiva com Efeito de Negativa e quais documentos preciso?

Somente quem constar no Cadastro Imobiliário / mobiliário como Proprietário ou responsável (compromissário ou possuidor) pelo imóvel e pela Empresa ( sócio e ou contador etc. ) Link

24. Quem pode solicitar Mapa/Planta de Setor Fiscal?

Qualquer pessoa, devendo apresentar:

cópias simples acompanhadas do original para conferência do documento de identidade e CPF do(a) Requerente;

Espelho do IPTU do imóvel;

comprovante original do pagamento da taxa de expediente; instrução normativa 001/2013

Obs.: Dependendo do tamanho da cópia, poderá haver diferença do valor já cobrado, o que será apurado e a diferença deverá ser paga no momento da retirada da cópia, por meio de guia específica.

25. Quem pode solicitar Mapa/Planta da Quadra Fiscal?

Apenas pessoas que sejam proprietários ou responsáveis (compromissário ou possuidor) junto ao Cadastro Imobiliário de qualquer dos imóveis inseridos na referida quadra fiscal:

cópia autenticada ou acompanhada do original do documento de identidade do(a) Requerente;

comprovante original do pagamento da taxa de expediente; instrução normativa 001/2013

procuração ou autorização original e com firma reconhecida por quem tenha legitimidade de representar quem estiver junto ao Cadastro Imobiliário (se for terceiro);

Obs.: Dependendo do tamanho da cópia, poderá haver diferença do valor já cobrado, o que será apurado e a diferença deverá ser paga no momento da retirada da cópia, por meio de guia específica.